＜不動産相続＞揉めない為のポイントとは【新橋エリアの弁護士】が解説します
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■はじめに
はじめまして。新橋エリアで、「相続問題」に注力する弁護士の吉村です。
不動産が絡む相続は、「誰が住むか」「どう分けるか」で親族間の対立が深まりやすく、解決まで長期化することが少なくありません。特に新橋周辺では、相続財産が土地と建物が1つだけというご家庭も多く、現金のように簡単に分けられないことが大きな原因です。実際、当事務所にも「兄妹で話し合いが平行線のまま」「評価額に納得できない」といったご相談が増えています。
この記事では、新橋で相続案件を多数扱う弁護士としての経験から、不動産相続で揉めないための具体的なポイントと、万一揉めてしまった場合の解決方法について解説します。
❶｜不動産相続が揉めやすい理由
1-1. 分割しづらい性質
現金や預金は額面どおりに分割できますが、不動産は高額なうえに物理的に分けることが難しい財産です。そのため、相続人が複数いる場合、「不動産を誰が相続するか」「不動産を相続する相続人と他の相続人の不公平をどう解消するか」などで対立が生じやすくなります。
1-2. 評価額の認識差
不動産の価値は、路線価や固定資産税評価額、不動産会社の査定、不動産鑑定士による鑑定など、複数の基準で評価できます。評価方法によって額が異なるため、相続人同士で「高すぎる」「安すぎる」と意見が食い違うことがあります。
❷｜揉めないための事前対策
遺言書の作成と内容の明確化
もっとも有効なトラブル防止策は、遺産を残そうとする人が、生前に遺言書を作成することです。
遺言で、誰に何を相続させるかを決めることにより、相続人が争う余地が少なくなります。
特に公正証書遺言であれば、偽造や紛失のリスクがなく、家庭裁判所の検認手続きが不要なため、相続開始後の手続きがスムーズになります。
弁護士に相談すれば、遺言書作成がスムーズになり、また、弁護士を遺言執行者とすることで遺言の実現も確実になります。
❸｜ 揉めてしまった場合の解決方法
3-1. 分割方法
不動産の分割方法としては、
➀｜【不動産を特定の相続人が相続し、他の財産を他の相続人が相続する方法】
不動産以外の財産が十分にあり、他の相続人がそれを相続することで納得する場合には、この方法を取ることが可能です。
②｜【不動産を特定の相続人が相続し、その相続人が他の相続人に現金等を支払う方法（代償分割）】
不動産を特定の相続人が現金を出せる資力があり、他の相続人がそれを受領することで納得する場合には、この方法を取ることが可能です。
③｜【不動産を分筆する方法】
土地を現実に分けても、分割後のそれぞれの土地が独立して利用できる場合には、土地を分筆して相続する方法を取ることも考えられます。なお、各土地で価格差が出る場合には、➀や②の方法等で価格差を埋めることが考えられます。
④｜【不動産を売却して、売却代金を分割する方法（換価分割）】
不動産を誰も利用しない場合や➀～③方法で合意に至らない場合は、不動産を売却して、売却代金を分割する方法が考えられます。
⑤｜【不動産を共有とする方法】
➀～④の方法で合意に至らない場合には、相続人で共有とする方法が考えられます。
ただし共有名義とすると、賃貸に出すなどの管理行為は共有持分価格の過半数の同意が、売却などの変更行為は全員の同意が必要となり、スムーズに利用・処分等できません。共有状態が長期間続くと、共有者が死亡して、その相続人が共有者となり、共有者が大人数になったり、どこにいるのかさえ分からなくなるなど、スムーズな利用・処分等ができない状況が悪化することもあります。
3-2. 不動産の評価方法
例えば、上記②の代償分割をする場合には、不動産の評価額によって、不動産を相続する相続人が他の相続人に支払う現金の金額がかわるなど、不動産相続において、不動産の評価は、必ずと言って良いほど争点となります。
不動産の価値は、路線価や固定資産税評価額、不動産会社の査定、不動産鑑定士による鑑定など複数の基準で評価できます。
路線価や固定資産税評価額、不動産会社の査定は容易に得ることができますが、路線価や固定資産税評価額は、一般的に実勢価格（不動産市場での取引価格）よりも低くなることが多く、不動産会社の査定は会社によって金額に差が出ることが多いというデメリットがあります。また、不動産鑑定士による鑑定には、鑑定費用が掛かるデメリットがあります。
遺産分割協議が成立するためには、当事者が納得する評価方法を選ぶ必要があります。
❹｜ 揉めてしまった場合の解決のための手続
4-1. 遺産分割協議
まずは相続人全員で話し合い、合意を目指します。第三者として弁護士が入ることで、感情的な衝突を避けながら冷静に交渉を進めることができます。
4-2. 家庭裁判所での調停
協議で解決しない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。新橋の場合、管轄は東京家庭裁判所（霞が関）です。調停委員が間に入り、話し合いによる解決を目指します。
4-3. 審判
調停でも合意できなければ、審判官（裁判官）が判断する審判に移ります。審判では法的基準に沿って分割方法が決まりますが、相続人の希望が必ずしも反映されるわけではありません。早期に弁護士を依頼しておく方が有利です。
■まとめ
- 不動産相続は物理的に分けにくく、評価額の認識差がトラブルの原因になる
- 公正証書遺言の作成が予防策として有効
- 複数ある不動産の分割方法、不動産価格の評価方法により合意を目指す
- すでに揉めている場合は、遺産分割協議→調停→審判の流れで解決を図る
- 早期の弁護士相談で時間的・精神的負担を大きく減らせる
【新橋エリア】で＜不動産相続＞にお悩みの方へ
不動産相続は、準備によりトラブルのリスクを減らせます。遺言書の作成など、事前対策をしておくことで、相続人同士の関係を壊さずに済む可能性が高まります。
また、トラブルが生じた場合には、弁護士に依頼することで、より良い解決の可能性が高まります。
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